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導讀

房產(chǎn)已經(jīng)贈與晚輩，但老人得不到贍養(yǎng)該怎么辦？房產(chǎn)贈與后是否可以撤銷？近日，北京市石景山區(qū)人民法院召開“贈與合同無效撤銷案件的常見情形及防范建議”新聞通報會，針對贈與合同無效、撤銷類案件的特點進行了提示。

因子女不履行義務(wù) 

附條件贈與可撤銷

王某春與王某霞系夫妻關(guān)系，二人婚后育有二子二女。后二人取得位于北京市石景山區(qū)模式口西里房屋一套，2003年10月王某春因病死亡，未留有遺囑。

2004年5月，王某霞寫下“關(guān)于遺產(chǎn)分配的決定”書，其內(nèi)容為：“老大與我共住現(xiàn)在這套，后因太擠，老大找地自建房搬出。買房時是老人拿4萬元買的。今后老大拿出4萬元，房子歸老大，然后這4萬元分給每個孩子1萬。四個孩子每人每月給我100元養(yǎng)老。如果老大不給這4萬元，他就得獨自承擔養(yǎng)老人的義務(wù)，在養(yǎng)老期間如果不孝順，我就賣房養(yǎng)老。”該書面文字中署有王某霞與四子女簽名。因老大未承擔贍養(yǎng)老人的義務(wù)，王某霞將四子女訴至法院要求撤銷贈與。法院審理后支持了王某霞的訴訟請求。

【法官釋法】

本案中，涉案房屋系王某春與王某霞夫妻共同財產(chǎn)，王某春去世后，其法定繼承人王某霞與四子女就該房屋形成共有關(guān)系。綜合2004年5月王某霞所書文字及庭審過程中雙方的解釋可知，王某霞所書文字應視為附條件的贈與合同。依合同法第一百八十六條之規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。因涉訴房屋仍登記于王某春名下，房屋產(chǎn)權(quán)尚未發(fā)生實際變更，現(xiàn)贈與人王某霞表示撤銷上述贈與，系其真實意思表示，依法應發(fā)生撤銷該贈與行為的法律效果，故原、被告雙方對涉訴房屋仍應形成共有關(guān)系。

權(quán)利轉(zhuǎn)移且經(jīng)公證

贈與合同不可撤銷

盧某擁有位于北京市X號平房1間。2013年1月，盧某與其孫女劉某簽訂贈與合同，載明：一、盧某自愿將其名下房產(chǎn)贈與孫女劉某，并指定為她的個人財產(chǎn)。二、受贈人劉某接受上述贈與。三、贈與人、受贈人保證此贈與符合國家有關(guān)法律規(guī)定。四、上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間，以房地產(chǎn)管理部門辦理變更產(chǎn)權(quán)登記為準。

該贈與合同經(jīng)公證處公證，并出具了公證書。公證處的接談筆錄載明：“問：為什么把上述房產(chǎn)贈與給孫女？答：因為我年事已高，需要孫女照顧?！瓎枺汉炗喩鲜鲑浥c公證后，不得單方擅自撤銷？答：知道。……問：贈與后能否辦理過戶？答：我們已經(jīng)咨詢房地產(chǎn)管理部門，可以辦理?！?/p>

然而，此后盧某以孫女劉某未履行贍養(yǎng)義務(wù)為由，要求撤銷房屋贈與。法院經(jīng)審理，駁回了盧某的訴訟請求。

【法官釋法】

贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，但經(jīng)過公證的贈與合同除外。受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行，不履行贈與合同約定的義務(wù)。具體至本案中，原房屋所有權(quán)為盧某所有，其有權(quán)對于原所有權(quán)登記的房屋進行贈與，且盧某贈與標的物系其真實意思表示。訴爭房屋現(xiàn)雖并未過戶至劉某名下，但是訴爭房屋的贈與合同業(yè)已經(jīng)過公證，盧某不能以權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移為由主張撤銷權(quán)。在盧某第一順位法定繼承人仍然在世時，劉某并無贍養(yǎng)盧某的法定義務(wù)。訴爭房屋的贈與合同中，亦未約定劉某對于盧某的贍養(yǎng)義務(wù)。公證機構(gòu)的接談筆錄中亦未對此進行明確。因此，盧某以劉某未對其盡到照顧贍養(yǎng)義務(wù)為由主張撤銷贈與合同并無事實及法律依據(jù)。

越權(quán)處分共有財產(chǎn)

導致贈與合同無效

田某與劉某婚后生育一子田小某。2002年2月，田某購買位于北京市X號房屋。此房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未取得房屋所有權(quán)證。

劉某于2011年9月死亡。劉某去世時，未留有遺囑。2012年10月，田某在未征得其他共有人同意的前提下書寫聲明，將涉案房屋贈與案外人郭某。田小某以田某未征得其同意，擅自處分共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認贈與合同無效。后法院經(jīng)審理，判決田某與郭某之間的贈與無效。

【法官釋法】

贈與標的物，應當屬于贈與人所有或者贈與人有權(quán)處分。處分共有的不動產(chǎn)應當經(jīng)全體共同共有人同意。涉案房屋系田某與劉某的夫妻共同財產(chǎn)，劉某去世后，屬于其所有的遺產(chǎn)并未處分，故該房屋由田小某與田某共同共有。田某在未征得其他共有人同意的前提下，擅自將與他人共有的房屋贈與郭某，其行為屬于無權(quán)處分。該行為侵犯了田小某的財產(chǎn)所有權(quán)，故田小某有權(quán)追回。郭某明知該房屋非田某的個人財產(chǎn)而接受，且該房屋并未進行實際轉(zhuǎn)讓，故田某與郭某之間贈與無效。

農(nóng)村房贈與非農(nóng)戶

這種贈與屬于無效

韓某與劉某系夫妻關(guān)系。韓某擁有位于北京市某村X號正房1間。2014年8月，韓某與劉小某簽訂《贈與合同》約定：“甲乙雙方系母子關(guān)系，現(xiàn)就母親韓某，將自有房屋贈與協(xié)議如下：一、甲方自愿將位于北京市某村X號正房1間贈與給乙方，乙方自愿接受贈與房屋。二、該贈與房屋是經(jīng)北京市某法院民事調(diào)解書依法繼承取得（附調(diào)解書）。三、該房屋的相應土地使用權(quán)隨該房一并贈與。四、本贈與合同雙方簽字生效后，該房屋所有權(quán)、居住使用權(quán)均全部屬乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字按印后即時生效?！?/p>

此后，劉某訴至法院，要求確認贈與合同無效。經(jīng)查，劉小某戶口性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)戶，法院依法支持了劉某的訴訟請求。

【法官釋法】

本案中，在雙方簽訂的贈與合同中，韓某自愿將其在與劉某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的農(nóng)村房屋贈與劉小某，劉小某表示接受贈與，雙方贈與行為意思表示真實，但該贈與合同第三條中，韓某將該房屋的相應土地使用權(quán)一并處分，因該房屋相應的土地系宅基地使用權(quán)，屬村民集體所有的土地，其并無權(quán)處分，且宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，劉小某非該集體經(jīng)濟組織成員，無權(quán)取得或變相取得，故贈與合同中關(guān)于土地使用權(quán)一并贈與的內(nèi)容違反法律規(guī)定，應屬無效。

■司法觀察

維護贈與雙方合法權(quán)益

據(jù)石景山法院統(tǒng)計，自2014年至今審理的75件贈與合同糾紛案件中，涉及贈與合同無效、撤銷案件的有12件，占所有贈與合同案件比例的16%。為了平衡贈與人與受贈與人之間的利益關(guān)系，法律賦予了贈與人對贈與合同的撤銷權(quán)，但在實踐中，不少公眾對于贈與合同的無效和撤銷相關(guān)規(guī)定不夠了解，導致訴訟多發(fā)。

在贈與合同相關(guān)案件審理過程中，石景山法院始終以司法為民為根本遵循，不斷摸索經(jīng)驗，總結(jié)出了贈與合同無效、撤銷類案件的審理特點：一是贈與合同常發(fā)生在夫妻之間、親屬之間或有親密關(guān)系的朋友之間，其中夫妻贈與和親屬贈與占案件數(shù)的80%以上。二是贈與合同標的以贈與房屋、車輛和金錢為主，占涉訴案件的70%以上。三是贈與合同無效類案件占比較大。四是撤銷權(quán)的行使程序方面，撤銷權(quán)應當采取明示的方式進行。五是贈與合同的撤銷司法審查一般持謹慎態(tài)度。六是撤銷贈與應該認真保護并平衡雙方利益。

鑒于贈與合同存在無效或撤銷的法律后果，法官認為在贈與合同的簽訂履行過程中，要牢牢把握以下四點：

1.簽訂贈與合同時應該注意贈與人的民事行為能力。欠缺民事行為能力將導致贈與合同無效或可撤銷，因而在簽訂贈與合同時應該審查贈與人的民事行為能力。一般地，可通過醫(yī)院診斷、專業(yè)機構(gòu)鑒定或公證來防范因民事行為能力問題導致的贈與合同無效或可撤銷。

2.贈與合同的內(nèi)容應該具體明確。贈與合同主要包括雙方當事人基本身份信息、贈與財產(chǎn)名稱、財產(chǎn)目前狀況、贈與合同履行時限及方式、贈與合同是否附條件以及什么條件、贈與合同的違約責任以及爭議解決方式。

3.贈與房屋合同簽訂后需要辦理房屋變更登記手續(xù)的，應積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前贈與人享有撤銷權(quán)。受贈人接受附義務(wù)贈與合同，應該積極履行贈與合同約定的義務(wù)，不得違反合同約定的義務(wù)。

4.贈與合同簽訂之后，符合條件的應當進行公證。根據(jù)合同法第一百八十六條第二款的規(guī)定，經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不得行使任意撤銷權(quán)。經(jīng)過公證的贈與合同，對受贈與人權(quán)益的保護就會得到加強。

來源：南康區(qū)政府官網(wǎng)